Klaar om een nieuwbouw te kopen in Frankrijk ? Om uw droomvilla aan te kopen, zal je eerst een reserveringscontract ondertekenen, om daarna het definitieve contract te verlijden voor de notaris.

Hierna behandelen we enkele stappen in dit proces:

Door te kiezen voor een aankoop op plan, kies je voor comfort en zekerheid. Enerzijds koop je een woning die voldoet aan de laatste normen, zeker als het gaat om energie. Prioriteit is vandaag immers het beperken van energieverbruik om de woning te verwarmen. Anderzijds geniet je van de voorziene garanties, want het contract “Vente en l’état futur d’achèvement” (verkoop in toekomstige staat van voltooiing) heeft een sterke juridische omkadering.

  1. HET RESERVERINGSCONTRACT

Op plan kopen betekent dat de woning nog in projectfase is. De woning zelf kan dus nog niet bezichtigd worden, maar er wordt wel een gedetailleerde technische beschrijving (lastenboek) ter beschikking gesteld.

Als uw keuze gemaakt is, teken je een reserveringscontract. Dit is een verplichte voorwaarde. De verkoper engageert zich in die overeenkomst de door u gekozen woning te reserveren. Deze overeenkomst wordt rechtstreeks met de verkoper ondertekend, zonder tussenkomst van een notaris.

Opdat dit contract geldig zou zijn, dient het een aantal zaken te bevatten. Je koopt in principe een gebouw dat nog niet bestaat, het moet dus minutieus beschreven staan hoe het uitgevoerd zal worden.. De (Franse) wet voorziet een minimale inhoud van deze beschrijving. Hierna volgt een opsomming van een aantal verplichte elementen:

  • De beschrijving van de woning met de bewoonbare oppervlakte (surface habitable)

  • De kwaliteit van de woning, en de gebruikte materialen; deze informatie maakt deel uit van een technische nota die bijgevoegd wordt bij de beschrijving; als het om een appartementsgebouw gaat, moet dit document ook de situatie van de woning binnen het geheel en de gemeenschappelijke delen beschrijven.

  • De vermoedelijke verkoopprijs

  • De tijd waarbinnen de definitieve akte bij de notaris dient verleden te worden

  • De wettelijke omstandigheden waarin je de aankoop kan teniet doen, en waarin je beroep kan doen op de mogelijkheid van terugtrekking (faculté de rétractation)

De verkoper zal de woning uiteraard niet voor u reserveren zonder tegenprestatie. Hij zal dus vragen een “depot de garantie” te storten (een soort voorschot). Het bedrag werd bepaald door de wetgever. Het is afhankelijk van de tijd tussen het reserveringscontract en de definitieve akte. Het mag max. 5% zijn als de definitieve verkoopakte binnen het jaar verleden wordt (wat quasi steeds het geval is).

Na ondertekening van het reserveringscontract heb je een(wettelijke) bedenktijd van 7 dagen. De verkoper zal u via aangetekend schrijven met ontvangstbevestiging uw exemplaar van het contract bezorgen . Het is de datum van aanbieding van het aangetekend schrijven die bepalend is voor het ingaan van de 7 dagen bedenktijd (nl. de dag erna). Om van uw aankoop af te zien moet je naar de verkoper een aangetekend schrijven met ontvangstbevestiging sturen, waarin je te kennen geeft te willen verzaken aan het ondertekende contract. Er dient geen reden opgegeven te zijn.

Het ontwerp van definitieve contract, te verlijden voor de notaris, moet u minimaal 1 maand voor de akte opgestuurd worden per aangetekend schrijven met ontvangstbevestiging.

De gestorte 5 % voorschot/garantie (dépôt de garantie) wordt in mindering gebracht van het nog te betalen deel bij akte of van de eerste betalingsschijf (zie verder). Indien er wordt afgezien van de verkoop binnen de wettelijk voorziene bedenktijd, wordt het voorschot teruggestort.

2. DE DEFINITIEVE KOOPAKTE

In het reserveringscontract dient de voorziene datum te staan van het verlijden van de akte bij de notaris.  U kan in principe zelf de notaris kiezen.

Bij de aankoop van een nieuwe woning geniet je van “gereduceerde kosten”. Concreet betekent dit dat er slechts +/- 1,5% notariskosten dient betaald i.p.v. de 7 % op bestaande woningen in Frankrijk.

De inhoud van de akte is strikt gereglementeerd. De kenmerken van de toekomstige woning dienen precies beschreven. Deze beschrijving is samengesteld uit een aantal documenten, bepaald door de wetgever, nl.

  • Plan met indeling en afmeting van alle ruimtes

  • Lastenboek

  • Reglement van mede-eigendom

  • De prijs

  • De leveringstermijn

3. DE BETALINGSMODALITEITEN

De betaling van een woning in opbouw gebeurt steeds in schijven, in functie van de vooruitgang der werken. Je betaalt m.a.w. maar wat gerealiseerd werd. Bovendien wordt de koper nog extra beschermd door twee wettelijke voorzieningen:

1) De te betalen schijven zijn wettelijk vastgelegd:

  • 35% bij het beëindigen van de funderingen (incl. 5% voorschot)

  • 35% als de woning waterdicht is

  • 25% bij de oplevering

  • 5% bij de overhandiging van de sleutels

2) De architect bezorgt een attest van de geleverde werken om de timing van de schijven te staven.

4. VOLTOOIINGSWAARBORG

De wet voorziet een garantie om de koper te beschermen. : de voltooiingswaarborg (garantie d’achèvement). Een derde partij (bank, verzekering) garandeert de nodige fondsen ter beschikking te stellen om de woning te voltooien, indien de ontwikkelaar in gebreke blijft. Deze waarborg is verplicht en stopt bij de oplevering van de woning.

5. OPLEVERING

Eenmaal de woning afgewerkt zal de verkoper u uitnodigen om de woning in bezit te nemen. Op dit moment zal vastgesteld worden dat de woning in goede staat is en gebouwd volgens de beschrijving in het contract. Opmerkingen worden genoteerd op het proces verbaal van levering. De verkoper moet vermelden binnen welke termijn de vastgestelde gebreken zullen opgelost worden. Na de oplevering heb je nog 1 maand om aan de verkoper eventuele “verborgen gebreken” te melden.

6. GARANTIES NA OPLEVERING

Na de oplevering voorziet de wet nog de volgende garanties:

  • “garantie de parfait achèvement”: deze garantie dekt de gebreken vastgesteld bij de oplevering, en loopt gedurende 1 jaar

  • “garantie de bon fonctionnement”: een garantie die gedurende twee jaar het goed functioneren van de toestellen dekt

  • “garantie décennale” : waarborgt gedurende 10 jaar schade die te maken heeft met de constructie zelf, en alles wat onroerend is door bestemming

De verkoper/ontwikkelaar dient het bewijs van deze garanties voor te leggen vooraleer een akte kan verleden worden bij de notaris